好運旺旺來

　碰到壞房客,房東該如何?

房客欠租時，房東應先口頭告知房客，並給予一段租金忍耐期，再循法律途徑解決。

一般來說，房東要求房客在一定期限內繳清，期限為5天以上較恰當，但若催繳後，房客還是不願意繳租金，基於法律保護房客的政策，還規定房東要有2個月的租金忍耐期，如果積欠租金到達2個月後，就可寄存證信函催房客繳租。

換鎖斷水電恐涉違法

永慶房屋法服部經理吳宜學指出，如果房客只有欠1個月租金時，房東不可以終止租約，但當積欠租金達到2個月總額，就可採取法律程序，清楚表明租欠租金已達總額，並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約，且依照第455條規定，同時要求房客限期遷移、清空，並返還房屋，避免租金損失繼續，而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。

另外，如果房東為房屋的所有權人時，可以依據《民法》中無權佔有的法律關係，要求房客搬離，如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。

行使權力保護應理智

有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖，或斷水斷電來強制房客繳納租金，但吳宜學說，如果房東用類似手段來逼房客交租，除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外，也可能涉及刑事上的強制罪責任。

因此當房客積欠租金已達到2個月的總額，且房東履行終止租約的權利保障程序時，房東在行使權力保護相關措施時，仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為，否則會有民、刑事的責任問題。

專家建議，房東應依照法律規定來行使權利，勿採取激烈手段，否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞，陷自己於民、刑事的責任風險中，導致「人財兩失」。

萬一房客很厲害拒收此存證信函或房客已經不知道搬到哪裡去怎麼辦？
依民事訴訟法第一百四十九條公示送達規定，房東可以向租賃地的管轄法院聲請以公示送達為催告的通知。

房客欠租時房東應注意事項
˙若房客為第1次欠租，則採口頭催繳
˙切勿採取斷水斷電等激烈手段，否則有可能涉及民、刑事法律責任
˙租金積欠總額達兩個月以上，可寄存證信函催繳，且房東可以將房客留在租屋處的物品留置取償

存證信函之法律性質

　　所謂存證信函即是透過郵局來證明發信日及其內容為何的一種證明函件。
　　依民法第九十五條第一項規定：『非對話而為意思之表示者，
　　其意思之表示，以通知達到相對人時，發生效力。』
　　故存證信函是一種證明表意人之意思表示已到達對方。　

　所謂存證信函是透過郵局來證明發信日及其內容為的一種證明函件，達到告知義務的效果，怕口說無憑，

所以存證信函需準備一式三份，其中一份留存在郵局。

如日後真有訴訟，可證明確曾告知過。事實上存證信函最大的用途處在於通知並警告對方：

如果你不......, 我就.....！一般人並不希望收到，所以存證信函在大部分狀況下才會那麼有效。

　存證信函可用雙掛號寄出。對方收到後，你會收到簽收回執或可至郵局查簽收紀錄。如果對方真有收到的話，很難去否認。重點是，內容要依事實陳述，要寫就要有效果，否則對方仍然可以反駁、甚至不理你的。如果對方為公司行號，使用存證信函告知公司負責人該公司的錯誤，也是很有效的作法。
　其實存證信函很容易寫，可依下面教學自行完成，或找律師、代書事務所代筆，至於費用，可自行打電話問看看囉：

　存證信函格式為B4尺寸，可到郵局買存證信函用紙（每張1元）或【下載格式】自行印出後撰寫。如為電腦格式，列印出為A4大小，記得放大為B4大小。
　寫出對方之姓名、地址，最好有身份證字號。如果對方為公司，寫公司名稱、負責人、地址。

　寫上自己姓名、地址、聯絡電話，以便於對方聯絡你。

　副本處可寫上相關的人或機構，否則副本收件人則不用寫。

　完全不空格從第一格開始寫,共有200個字，通常先依事實書寫你遭遇的狀況，再表達你的憤怒與不滿。
　接著限期對方在某日前內答覆，或直接要求對方如何解決。並書寫對方如不予理會，將採取其他途徑，如訴訟、報警、報紙廣告等等方式，最後別忘了加句『以免訟累』或『請台端自重，請勿自誤』等句子做結尾。
　存證信函內文字如有塗改增刪，應於備註欄內註明，並由寄件人簽章，惟每頁塗改增刪不得逾二十字。
　寫好後影印兩份（連正本共三份, 幾個副本收件人就多印幾份），分別裝訂好。
　帶著本人身份證、印章及現金（第一頁50元，其餘每頁25元）到郵局存證信函窗口辦理。
　在存證信函寄件人處及各頁接縫處蓋章，寄出後記得拿回掛號收執聯。
　事後就等回執收到後，看對方的反應了！先充實好自己的法律知識，如真的難以處理，再尋求另外方式解決囉，如律師、調解委員會等。

主旨：請XXX先生/小姐於文到後5日內給付所欠租金新台幣XXXX元，逾期終止租約且須搬遷還屋，請查照惠辦。

說明：台端向本人所承租之XX市XX路XX巷XX號X樓之房屋，租期自民國XX年XX月XX日起至民國XX年XX月XX日止，租金每月XX萬元整，須於每月 XX日前支付，此有租賃契約為證。台端自民國XX年XX月XX日已兩個月租金未給付，本人依民法第四百四十條規定請台端於文到後五日內給付所欠之兩個月租金共XX元整，如果逾期台端仍未給付所欠租金，即以本函為終止租約之意思表示，不另發函，並請台端搬遷返還房屋於本人。如台端既不給付租金又不搬遷，本人將依法提起告訴，請求台端清償所欠之租金外，並要求賠償租金至搬遷日止。請台端衡量輕重，配合照辦，是祈。

房客積欠多期房租，且租約到期未恢復房屋原狀，房東如何寄發存證信函保障合法權益？

【範例】

敬啟者：

　　一、緣台端前承租本人所有坐落台北市○○路○○巷○○號○○樓及地下室（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國（下同）84年9月1日起至90年2月28日止；每月租金95,000元，租期屆滿如本人未繼續出租，台端應按照原狀交還房屋，如有拖延情事，台端應按租金5倍計算違約金。詎台端拖欠94年3月租金共計13,650元，且至今未恢復房屋原狀，點交房屋及鑰匙；遲至91年10月始提存，台端明顯已經違反租賃契約。

　　二、嗣經貴我合意台端應給付本人拆除室內水泥隔間、修復不繡鋼門費用350,000元、修復地板費135,000 元、恢復抽油煙機8,000元、門框修復費40,000元、恢復瓦斯管線工程費16,130元、瓦斯費1,264元、違約金98元、94年12月電費265元；以上損害共計550,757元，並導致系爭房屋迄今63個月無法出租使用。尚積欠95年4月之租金計119,332元（每2年調升5％），及按年息9.85％按月複利計算遲延利息。

　　三、請台端能本諸誠信原則，於函到七日內支付上揭合意金額，以臻和諧。

催繳欠租的郵局存證信函範本：

主旨：請XXX先生/小姐於文到後5日內給付所欠租金新台幣XXXX元，逾期終止租約且須搬遷還屋，請查照惠辦。

說明：台端向本人所承租之XX市XX路XX巷XX號X樓之房屋，租期自民國XX年XX月XX日起至民國XX年XX月XX日止，租金每月XX萬元整，須於每月XX日前支付，此有租賃契約為證。台端自民國XX年XX月XX日已兩個月租金未給付，本人依民法第四百四十條規定請台端於文到後五日內給付所欠之兩個月租金共XX元整，如果逾期台端仍未給付所欠租金，即以本函為終止租約之意思表示，不另發函，並請台端搬遷返還房屋於本人。如台端既不給付租金又不搬遷，本人將依法提起告訴，請求台端清償所欠之租金外，並要求賠償租金五倍之違約金至搬遷日止。請台端衡量輕重，配合照辦，是祈。

通知終止租約，並請求遷讓房屋及付清租金
　　台端前向本人締約承租坐落於□市□路□段□號□樓之房屋，租期自□年□月□日起至□年□月□日止，計□年□月□日以後即未曾依約給付租金，迄今尚積欠租金達二個月以上，共計□元，雖經本人前於□年□月□日以□郵局第□號存證信函定期催告台端付清租金，惟台端迄仍未履行，特依法以本函終止租約，請台端於函到後立即付清租金並遷讓房屋，以免訟累是禱。

催告給付租金
　　台端向本人締約承租坐落於□市□路□段□號之房屋，租期自□年□月□日起至□年□月□日止，計□年，租金為每月□元，並定期於每月□日給付之。頃查台端應給付本人□年□月份租金，迄未蒙台端依約給付，特此通知，請於文到後七日內給付租金□元，以為誠信是禱。